杠杆软件 星展：升九龙仓置业目标价至25.2港元 维持“持有”评级

星展发布研报称，九龙仓置业（01997）两大标志性购物地标“海港城”和“时代广场”，客流量虽然增加，但仍面临压力（租户销售持续疲弱，短期内拖累商场的营业额租金）；虽然出租率保持稳定，但关税不确定性影响零售租赁情绪，影响零售组合的租金续约前景。星展银行维持对该股“持有”评级，目标价从22.11港元升至25.2港元，基于对2026年6月每股资产净值（NAV）估计折让55%。

星展表示，海港城及时代广场的办公室出租率稳定在约90%。海港城录得保险公司的内部扩张需求，而时代广场则录得科技公司的稳健需求。两大物业的办公室现租金分别为每平方英尺30港元至60港元及30港元至50港元，续约租金持续为负，幅度超过10%。在中环，会德丰大厦的出租率改善至约90%，而卡佛大厦的出租率约为95%。酒店方面，星展指出，尽管游客增加带动酒店入住率提高，但因市场竞争激烈及游客消费疲弱，酒店客房价格持续下跌。

星展指出，由于今年5月，一个月HIBOR从4月底的约4%降至约0.5%，目前回升至约1%，该行分别上调2025及2026财年盈利预测0.7%及1.6%，部分反映对较低利率的假设。星展银行表示，因该公司80%债务为浮动利率基准，低利率环境将有利于九龙仓置业的盈利前景。该行分析显示，HIBOR每下降100个基点，九龙仓置业2025财年及2026财年的盈利将分别提高3.9%及3.7%。

该行预计，因续约负增长继续影响办公室租金收入，加上零售组合的营业额租金下降，预测2025年上半年租金收入将同比下降约6%。但由于平均HIBOR下降令利息成本降低，有助抵销部分租金收入的下降。星展预测，九龙仓置业2025年上半年基本盈利将同比下降约1%，达31亿港元。

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